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搅动2016楼市大起大落的八大“销魂掌”!

2017-01-10 09:07:02来源:地产中国网人评论  分享
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摘要:编者按:即将过去的2016,可谓楼市发展史上最为大起大落的一年,从年初全国范围内的“降首付”去库存,到四季度席卷各地的限购、限贷以及楼市监管风暴,短短数月之间,楼市经历了从冰点到沸腾再到冷却降温的各种反转。政策之手覆盖之下,房地产的小心脏已经跳的几近心率失调。尽管调控长效机制在年末再度被提起,但那些日子里闹得人心惶惶的政策招数却依然值得被记起……

编者按:即将过去的2016,可谓楼市发展史上最为大起大落的一年,从年初全国范围内的“降首付”去库存,到四季度席卷各地的限购、限贷以及楼市监管风暴,短短数月之间,楼市经历了从冰点到沸腾再到冷却降温的各种反转。政策之手覆盖之下,房地产的小心脏已经跳的几近心率失调。尽管调控长效机制在年末再度被提起,但那些日子里闹得人心惶惶的政策招数却依然值得被记起……

01.“9.30”楼市调控风暴起 席卷全国二十余城

杀伤力指数:★★★★★

2016年9月30日,北京发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》,将首套房的首付款比例提至35%、首套非普通住宅首付款提至40%,将二套房首付最高提至七成,率先开启“史上最严限购”;随后的9日内,天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等22个城市先后发布楼市调控政策。其中北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都这16个房价上涨过快城市,成为重点调控对象。

与此前的楼市调控不同,本轮调控自上而下,直接给政府部门设定了房价的涨幅限制任务,因此,房价控制不力的城市,11月份,上海、杭州、武汉、成都等地又陆续出台了新一轮调控加码政策。截至2016年12月,全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。

此次调控政策,主要从限购、限贷入手,纷纷提高购房门槛,尤以热点一、二线城市为甚,南京、苏州二套房首付比例可达80%。除此之外,成都、惠州等城市通过直接干预预售证审批环节限定房价,上海、深圳等城市甚至将调控延伸至房企拿地资金端。

相对于政策本身的杀伤力,调控重压之于市场心理的影响更为深远,在持续大范围调控政策的袭击之下,市场情绪逐渐降温。从国家统计局数据看,截至12月份,一线城市房价环比基本持平,二线城市房价环比涨幅进一步回落,三线城市房价总体较为稳定。

02.新广告法成杀手锏 严厉监管下楼市风声鹤唳

杀伤力指数:★★★★★

与全国范围内的房地产调控风暴同步,一场前所未有的房地产监管风暴在各大城市悄然蔓延。10月份开始,深圳、上海、北京、广州、成都等地相继对房地产中介机构和在售项目进行严厉的执法检查,杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传等多种扰乱房地产市场秩序的行为,早在2015年9月1日便开始正式执行的《新广告法》成为执法的重要依据之一。不少房地产开发企业和中介机构因为违反广告管理法律法规、发布违法广告遭重罚和曝光,不少项目因为捂盘惜售而被停止网签并遭立案查处。

据新华社消息,截至10月4日,各地已有45家房地产开发企业和中介机构被查处,11月中旬,广东24家违反广告法的企业和机构被查处。

“动真格”的严厉监管之下,房地产企业人心惶惶、人人自危,大量巨幅户外广告被撤下,不少项目为了躲避监管甚至关闭售楼处给员工放起了大假,楼市气氛一时之间骤然降温。

03.叫停首付贷 全国大力整治房地产金融

杀伤力指数:★★★★

2016全国两会上,央行高层表示,将与相关部门一起,结合即将开始的互联网金融专项整治活动,对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿,打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

2016年10月13日,国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》,规范互联网“众筹买房”等行为,明确禁止各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质的机构,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务。

在中央的三令五申和严厉查处之下,火爆一时的P2P业务及首付贷业务被紧急叫停,房地产市场的高杠杆行为遭到遏制,大量资金违规流入楼市的通道被切断。

04.北京出台“限房价、竞地价”政策遏制高价地

杀伤力指数:★★★★

10月13日,北市市规土委就9月底挂牌的四宗地块发布出让补充公告,明确采用“控地价限房价”的方式挂牌出让,明确限定地块的销售最高限价。竞拍时达到价格上线后,转为竞拍自持商品住房面积。同时明确,商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

11月25日,北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见,提出自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致,即拟为70年。

限定了将来销售的房价,意味着开发商无法将土地溢价转嫁给购房者,而竞自持住房面积的规则让不少热点地块成为纯自持的项目。在种种限制之下,房企拿地的竞争从资金实力的竞争转为操盘能力的竞争。游戏规则的变化一时之间让业界唏嘘不已,如何在此类地块的操盘中有利可图和如何找到最佳破解办法让各房企头疼不已。

05.“打开封闭住宅小区”引发舆论狂潮

杀伤力指数:★★★

2月22日,国务院发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,《意见》对诟病已久的封闭社区模式“开刀”,指出,新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,

此《意见》一经发布,立即引发社会各界的广泛关注和讨论,各种声音甚嚣尘上,“拆围墙”之后将带来的治安、物权、实施等问题成为社会关注的热点,以至于业内人士甚至因为观点不同而纷纷站队——拆墙派、保墙派及中立派,一句“拆围墙”引发了一场全国范围内的口水战。

06.北京发布积分落户办法 大城市着力疏解外来人口

杀伤力指数:★★★

8月11日,北京市发布《北京市积分落户管理办法(试行)》,提出持有北京市居住证、在法定退休年龄以下、在京连续缴纳社会保险满7年、无刑事犯罪记录条件的人员,可以申请参加积分,并对积分细则进行了规定。至此,北京、上海、广州、深圳四大常住人口超千万的超大城市均已提出或实施各自的积分落户指标体系。

同日,北京《居住证暂行条例》实施细则出台,作为必要条件之一,非京籍常住人口在领取居住证以后,符合本市积分落户政策的,就可以参与积分落户。

事实上,积分落户制度是超大城市控制外来人口、治理大城市病的重要途径,而今年北京、上海等城市为有效疏解人口所做的努力不仅止于。

北京疏解非首都核心产业和外来人口的动作在持续进行,力度不断加大,截至12月20日,北京9个区明确公布了未来1到5年的人口调控上限。

8月22日,上海公示《上海市城市总体规划(2016-2040)(草案)》,明确规定2040年上海人口调控目标为2500万人左右,并对上海规划建设用地总规模提出了“负增长”要求。

这些人口疏解措施犹如静海深流,虽然似乎不动声色,但对于城市外来人口的影响和城市功能的调整却是异常显著的。

07.中央经济工作会议定调:房子是用来住的,不是用来炒的

杀伤力指数:★★★

12月份召开的中央经济工作会议上,习近平提出,“房子是用来住的、不是用来炒的”,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

“房子是用来住的、不是用来炒的”,中央的提法和短期内的多次重申为2017年房地产调控定下了基调,也让长效机制的建立重回政府工作重点,这对于深受年底调控困扰的房地产业来说无疑是一个明确的信号,而这也将直接关系到未来房地产企业的策略调整。

08.不动产统一登记实施细则落地 推进迅速

杀伤力指数:★★

2016年是不动产统一登记制度在基层落地的关键一年,1月20日,国土部发布《不动产登记暂行条例实施细则》,该细则已于1月1日起正式实施。6月14日,国土资源部办公厅印发《建立和实施不动产统一登记制度专项督查方案》,确保督查范围中的31个省(区、市)的所有市县的不动产统一登记制度在基层落地实施,以2016年12月31日为时间节点,力争实现所有市县颁发新证、停发旧证。同时国土部确定了督查时间表,今年7月至9月为地方自查阶段;10月至12月为督查实施阶段,期间,部将会同有关部门组成若干督查组,对工作进展缓慢或工作难度较大的省份开展重点督查。2017年1月15日前,形成专项督查情况报告按程序报送国务院,同时抄送省级人民政府。

12月,国家发展改革委会同财政部印发《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》,明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策,规范不动产登记收费行为。

统计数据显示,督察工作开展以来,全国实现不动产统一登记“颁发新证、停发旧证”的地市、县分别增加49个、216个;截至11月20日,已有24个省(区、市)实现所有地市、县“发新停旧”。

不动产统一登记的展开不仅有助于房地产空置率等数据的计算,更为开征房地产税起到基础性作用,其现时作用虽然并没有太大冲击力,但未来的影响将不容忽视。


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